ישראל מתחדשת: מגמות בהתחדשות עירונית ומכירת דירות

שוק הדיור בישראל עובר בשנים האחרונות שינוי מבני עמוק, שבמרכזו מעבר מסיבי מבנייה חדשה על קרקעות פנויות להתחדשות עירונית במרחבים הבנויים. מגבלה גוברת של משאבי קרקע במרכזי הביקוש, לצד צורך תכנוני בחיזוק מבנים והגדלת הצפיפות העירונית, הפכו את מסלולי הפינוי-בינוי וההריסה-ובנייה למחולל הציע מרכזי בשוק המגורים.

הנתונים האזוריים והלאומיים מהשנים האחרונות מעידים על שינוי רגולטורי ותכנוני, אך גם על תהליך התבגרות של השוק – המתבטא בעלייה בחלקן של תוכניות מתאר כוללניות, העדפה ברורה למסלולי הריסה מלאים, והתרחבות הדרגתית של הפעילות מעבר לגרעין העסקי של גוש דן.

נתוני מפתח ומגמות מרכזיות

בשנת 2025, כ-35% מסך היתרי הבנייה בישראל ניתנו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. בשנת 2018 השיעור היה 25.1%. כמו כן, מספר יחידות הדיור שאושרו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית הגיעו לשיא חדש בשנת 2025 — 75,925 יחידות דיור, לעומת 1,909 בשנת 2010. מדובר בגידול של 3,877% בחמש עשרה שנה בלבד, מה שמשקף גידול שנתי ממוצע של 127.6%. אם עד לפני מספר שנים היה ניתן להגיד שתחום ההתחדשות העירונית נמצא בחיתוליו, היום הענף הגיע למצב בשלות והיד עוד נטויה.

מנקודת מבט מאקרו, שנת 2021 הייתה שנת שיא במכירות דירת חדשות בעוד הריבית עוד הייתה אפסית. עם עליית הריבית בשנת 2022, התחלת המלחמה בין רוסיה לאוקראינה, ההכרזה על הרפורמה המשפטית בתחילת שנת 2023 ומלחמת השביעי באוקטובר — החלה ההאטה במכירת דירות חדשות בהתאם לסנטימנט הציבורי הכללי.

בשנת 2025, על פי נתוני הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, נמכרו 39,656 דירות חדשות, מתוכן 8,761 בהתחדשות עירונית (לעומת 33,833 דירות חדשות שנמכרו, לפי הלמ"ס). שיעור מכירת הדירות החדשות הפרויקטים של התחדשות עירונית נשאר יציב בשנים האחרונות, בשיעור שנע בין 18.3% ל-31.4%. בשנת 2025, שיעור מכירת הדירות החדשות בהתחדשות עירונית עמד על 22.1%.

סוף דבר

נכון לסוף יולי 2026, היצע הדירות החדשות שעומדות למכירה עומד על כ-85 אלף — נתון גבוה בראייה היסטורית, אך כזה שמצביע על התייצבות מסוימת. לשם ההשוואה, לאחר שבשנת 2025 נרשמה עלייה של כ-12.5% במלאי הדירות הלא מכורות, מתחילת 2026 נרשמה ירידה קלה של כ-1.2%.

אחרי שנים של גאות בשוק הנדל"ן, אנו חווים כעת האטה מסוימת. האם המגמה הזו תימשך? ייתכן, אך בהיעדר אירועי "ברבור שחור", הסיכוי לירידות מחירים דרמטיות נותר נמוך.

מנגד, ישנם כמה גורמים מרכזיים שממשיכים לתמוך בביקוש:

• גידול אוכלוסייה מהיר המייצר ביקוש קשיח ומתמשך לדירות מגורים.

• עלייה באנטישמיות בעולם, הצפויה להגביר את גלי העלייה לישראל.

• תחושת עושר (Wealth Effect) הודות לעליות בשוקי ההון בישראל ובארה"ב בשנות המלחמה, המחזקת את יציבות הביקושים בקרב הציבור.

קהלת קונסולטינג מספקת שירותי הכנת סקרי שכר בכירים לחברות ציבוריות בענף הנדל"ן בישראל.